Waarom heb je eigen geld nodig?
Vroeger mochten kopers tot 110% van de woningwaarde lenen, zodat ook bijkomende kosten meegefinancierd konden worden. Die tijd is voorbij. Sinds 2018 is het maximale hypotheekbedrag wettelijk begrensd op 100% van de woningwaarde.
Dat betekent dat de zogeheten kosten koper volledig uit eigen spaargeld betaald moeten worden. Denk aan:
- overdrachtsbelasting
- notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte
- taxatiekosten
- hypotheekadvies
- kosten voor een aankoopmakelaar
- bouwkundige keuring
Lees ook: Welke kosten koper betaal je bij het kopen van een huis?
Hoeveel eigen geld heb je gemiddeld nodig?
Gemiddeld moet je rekening houden met 4% tot 6% van de woningwaarde aan bijkomende kosten. Voor starters met de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting is dit vaak 2% tot 4%.
Voorbeeldberekening bij een woning van €400.000
| Kostenpost | Indicatie |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (2%) | €8.000 |
| Notaris + Kadaster | €1.800 |
| Taxatie | €600 |
| Hypotheekadvies | €2.500 |
| Aankoopmakelaar | €4.000 |
| Bouwkundige keuring | €400 |
| Totaal eigen geld | ± €17.300 |
Voor starters met de startersvrijstelling (0% overdrachtsbelasting) daalt dit bedrag naar circa €9.300.
Startersvrijstelling: minder overdrachtsbelasting
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning om er zelf in te wonen? Dan kun je mogelijk gebruikmaken van de startersvrijstelling en betaal je 0% overdrachtsbelasting in plaats van 2%.
Verschil in eigen geld met en zonder vrijstelling
| Situatie | Eigen geld nodig |
|---|---|
| Zonder startersvrijstelling | ± €17.300 |
| Met startersvrijstelling | ± €9.300 |
In 2026 geldt de vrijstelling voor woningen met een waarde tot €555.000. De Belastingdienst kijkt daarbij naar de hoogste waarde van koopsom of taxatiewaarde. In Oegstgeest, waar de gemiddelde WOZ-waarde rond de €600.000 ligt, valt een groot deel van het aanbod al boven die grens. Lees alle voorwaarden in het artikel over kosten koper.
Kun je bijkomende kosten meefinancieren?
In vrijwel alle gevallen niet. De hypotheekverstrekker kijkt naar de marktwaarde van de woning en verstrekt maximaal 100% daarvan als hypotheek. Alles daarboven betaal je zelf.
Er zijn beperkte uitzonderingen: voor energiebesparende maatregelen en verduurzaming kun je soms iets meer lenen dan 100% van de woningwaarde. Maar ook dan heb je eigen geld nodig voor de aankoopkosten zelf.
Hoeveel spaargeld is verstandig?
Naast de kosten koper is het slim om een financiële buffer aan te houden. Veel nieuwe huiseigenaren krijgen direct na de sleuteloverdracht te maken met extra uitgaven:
- vloer leggen
- schilderwerk
- meubels en gordijnen
- verhuizing
- verduurzaming
- onverwacht onderhoud
Een woning kopen met letterlijk al je spaargeld is daardoor bijna nooit verstandig. Houd altijd minimaal enkele duizenden euro's achter de hand, bovenop de kosten koper.
In de regio Leiden is dit extra relevant bij oudere woningen. Jaren-30 woningen in de Professorenwijk en Burgemeesterswijk hebben houten kozijnen die regelmatig schilderwerk vragen, en woningen in de historische binnenstad kunnen te maken hebben met vocht of verouderd leidingwerk. Een bouwkundige keuring vooraf geeft inzicht in te verwachten kosten op korte termijn.
Kun je een huis kopen zonder spaargeld?
Dat is in de meeste gevallen niet mogelijk, maar er zijn alternatieven waarmee starters toch een aankoop kunnen financieren:
- Schenking van ouders voor de kosten koper of als aanvulling op het eigen geld
- Familiehypotheek waarbij een familielid optreedt als geldverstrekker
- Overwaarde van een vorige woning bij doorstromers
- Starterslening via de gemeente, als overbrugging tussen de maximale hypotheek en de koopsom
In de regio Leiden bieden Leiderdorp en Voorschoten startersleningen aan via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). De gemeente Leiden zelf biedt dit momenteel niet aan. Voorwaarden en maximale leenbedragen verschillen per gemeente en veranderen regelmatig, dus informeer altijd direct bij de gemeente.
Hoe werkt een schenking voor een huis?
Ouders mogen hun kinderen belastingvrij een bedrag schenken. De zogenoemde jubelton — de verhoogde eenmalige schenkingsvrijstelling specifiek voor de eigen woning — is per 1 januari 2024 afgeschaft. Schenkingen voor een woning vallen sindsdien onder de reguliere jaarlijkse en eenmalige vrijstellingen.
Een schenking kan worden ingezet voor:
- kosten koper
- verbouwing of verduurzaming
- verlaging van de benodigde hypotheek
Bespreek dit altijd goed met een notaris of financieel adviseur. Een schenking heeft gevolgen voor de belastingaangifte van zowel de schenker als de ontvanger.
Eigen geld bij nieuwbouw
Bij nieuwbouwwoningen betaal je geen overdrachtsbelasting. Nieuwbouw wordt bijna altijd aangeboden vrij op naam (v.o.n.), wat betekent dat de verkoper de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte betaalt. De bijkomende kosten zijn daardoor aanzienlijk lager dan bij bestaande bouw.
Toch heb je ook bij nieuwbouw eigen geld nodig voor:
- meerwerk (uitbreidingen ten opzichte van de basiswoning)
- keuken, badkamer en sanitair
- vloerafwerking
- inrichting en gordijnen
- aansluiting op nutsvoorzieningen
In de regio zijn er de afgelopen jaren nieuwbouwprojecten opgeleverd in Leiderdorp en Voorschoten. Nieuwbouwaanbod in Leiden zelf is schaars en gaat snel.
Hoeveel hypotheek kun je krijgen?
Hoeveel je kunt lenen hangt af van meerdere factoren:
- je bruto jaarinkomen (en dat van een eventuele partner)
- een eventuele studieschuld, die de leencapaciteit verlaagt
- andere financiële verplichtingen zoals alimentatie of leningen
- het huidige renteniveau
- de aard van je arbeidscontract (vast, flex, zelfstandige)
- de woningwaarde (plafond is 100%)
Twee mensen met hetzelfde brutosalaris kunnen daardoor toch een aanzienlijk verschillende maximale hypotheek krijgen. Laat je berekening altijd maken door een onafhankelijk hypotheekadviseur in de regio, niet alleen via een online rekentool.
Let op voor appartementkopers: een VvE-bijdrage van €150 tot €350 per maand telt mee als vaste maandlast bij de hypotheekberekening. Je maximale hypotheek valt daardoor lager uit dan je misschien verwacht.
Lokaal: eigen geld in de regio Leiden
Overbieden vergroot de benodigde buffer aanzienlijk
In Leiden wordt momenteel gemiddeld circa 9% boven de vraagprijs geboden. Bij een woning met een vraagprijs van €400.000 is het feitelijke bod dan al snel €436.000. Als de taxateur de waarde op €400.000 stelt, moet je het verschil van €36.000 bovenop de reguliere kosten koper uit eigen middelen financieren — je totale eigen geld is in dat scenario geen €17.300 maar ruim €53.000.
Bekijk het verkooparchief per straat om realistische verkoopprijzen per buurt te vergelijken. Dat geeft een veel betrouwbaarder beeld dan de vraagprijs alleen.
Startersvrijstelling: let op de grens van €555.000
In Oegstgeest valt een groot deel van de eengezinswoningen boven de grens van €555.000. In Leiden zijn er nog voldoende appartementen en kleinere woningen onder die grens, maar in de Professorenwijk en Burgemeesterswijk gaan woningen regelmatig richting of boven de €555.000. In Voorschoten en Leiderdorp zijn er relatief meer woningen onder die grens beschikbaar voor starters.
Startersleningen: alleen beschikbaar in sommige gemeenten
Een starterslening van de gemeente is in de regio beschikbaar in Leiderdorp en Voorschoten. De gemeente Leiden biedt dit momenteel niet aan. Informeer altijd bij de gemeente zelf, want regelingen kunnen tussentijds wijzigen.
Oudere woningen vragen een grotere reserve na aankoop
In wijken zoals de Professorenwijk, de Burgemeesterswijk en de historische binnenstad koop je vaak een woning van vóór 1970. Reken dan ook op onderhoudskosten na de aankoop. In Warmond verdient de funderingstoestand bij oudere woningen extra aandacht, wat mogelijk een grotere reserve rechtvaardigt.
Veelgemaakte fouten van starters
Alleen kijken naar de maximale hypotheek
De maximale hypotheek bepaalt wat je kunt lenen, maar niet wat je kunt kopen. Vergeet de kosten koper niet mee te rekenen in je totaalbudget. In de regio Leiden komt daarboven vaak nog het overbieden boven de taxatiewaarde.
Geen rekening houden met verbouwingskosten
Oudere woningen brengen na de sleuteloverdracht bijna altijd direct kosten met zich mee. Zeker in wijken met jaren-30 bebouwing in Leiden zijn schilderwerk, kozijnonderhoud of een nieuwe cv-ketel niet ongebruikelijk als eerste uitgaven.
Geen financiële buffer bewaren
Na de aankoop kunnen onverwachte kosten snel oplopen. Houd altijd minimaal een paar duizend euro achter de hand, bovenop de berekende kosten koper.
De startersvrijstelling niet checken vóór het bieden
In een snelle markt zoals Leiden wachten kopers soms tot na het bod om de startersvrijstelling te checken. Dat is te laat: als de taxatiewaarde boven €555.000 uitkomt, vervalt de vrijstelling alsnog en kost je dat €8.000 extra. Controleer dit altijd vooraf met je hypotheekadviseur.
Veelgestelde vragen
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen in 2026?
Gemiddeld 4% tot 6% van de woningwaarde voor de kosten koper. Bij een woning van €400.000 is dat circa €17.300. Met de startersvrijstelling daalt dit naar circa €9.300. In de regio Leiden moet je daar bij overbieden ook het verschil tussen je bod en de taxatiewaarde bij optellen.
Kun je een huis kopen zonder eigen geld?
In de meeste gevallen niet. Alternatieven zijn een schenking van ouders, een familiehypotheek, overwaarde van een vorige woning of een starterslening van de gemeente. In de regio bieden Leiderdorp en Voorschoten startersleningen aan; de gemeente Leiden zelf doet dit momenteel niet.
Hoeveel spaargeld moet ik achter de hand houden na de aankoop?
Houd naast de kosten koper altijd een buffer aan voor onverwachte uitgaven: vloer, schilderwerk, verhuizing, onderhoud. Bij oudere woningen in Leiden kan dit al snel oplopen. Een woning kopen met al je spaargeld is niet verstandig.
Hoeveel mag je belastingvrij schenken voor een huis in 2026?
De verhoogde eenmalige schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (de jubelton) is per 2024 afgeschaft. Schenkingen vallen sindsdien onder de reguliere vrijstellingen. Raadpleeg een notaris of financieel adviseur voor de actuele bedragen en voorwaarden.
Is eigen geld nodig bij nieuwbouw?
Bij nieuwbouw (vrij op naam) betaal je geen overdrachtsbelasting, waardoor de bijkomende kosten lager zijn. Maar ook bij nieuwbouw heb je eigen geld nodig voor meerwerk, keuken, badkamer, vloerafwerking en inrichting.
Hoe werkt een starterslening in de regio Leiden?
Een starterslening overbrugt het verschil tussen je maximale hypotheek en de koopsom. In de regio bieden Leiderdorp en Voorschoten dit aan via SVn. De gemeente Leiden biedt momenteel geen starterslening aan. Voorwaarden en maximale leenbedragen verschillen per gemeente en veranderen regelmatig.
Meer lezen
Dit artikel maakt deel uit van onze complete gids voor huizenkopers.
Hulp nodig in de regio Leiden?
Betrouwbare dienstverleners in de regio: