Wat betekent kosten koper?
Kosten koper betekent dat de koper verantwoordelijk is voor de kosten die nodig zijn om juridisch eigenaar van een woning te worden. Bij bestaande woningen staat in advertenties daarom vrijwel altijd k.k. vermeld.
Officieel vallen hieronder drie posten:
- Overdrachtsbelasting
- Notariskosten voor de leveringsakte
- Kadasterkosten
In de praktijk rekenen de meeste mensen ook de volgende bijkomende aankoopkosten mee, want ook die komen volledig voor rekening van de koper:
- Taxatiekosten
- Hypotheekadvies
- Bouwkundige keuring
- Kosten voor een aankoopmakelaar
- NHG-kosten (indien van toepassing)
Gemiddeld liggen de totale bijkomende kosten tussen de 4% en 6% van de koopsom. Voor starters met de startersvrijstelling is dit vaak 2% tot 4%.
1. Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting is doorgaans de grootste kostenpost. Je betaalt deze bij de notaris op het moment van eigendomsoverdracht.
| Situatie | Tarief |
|---|---|
| Eigen woning (zelf bewonen, geen starter) | 2% |
| Starter 18–35 jaar, woning tot €555.000 | 0% |
| Beleggingspand of tweede woning | 8% |
Koop je een woning van €400.000 en kom je niet in aanmerking voor de startersvrijstelling? Dan betaal je €8.000 overdrachtsbelasting.
Startersvrijstelling 2026: wanneer betaal je géén overdrachtsbelasting?
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning om er zelf in te wonen? Dan kun je mogelijk gebruikmaken van de startersvrijstelling en betaal je 0% overdrachtsbelasting.
De voorwaarden in 2026:
- Je bent minimaal 18 en nog geen 35 jaar op de dag van de notariële overdracht
- Je gaat de woning zelf bewonen (niet voor verhuur)
- De woningwaarde is niet hoger dan €555.000 (gestegen van €525.000 in 2025)
- Je hebt de vrijstelling nog niet eerder gebruikt
- Je legt bij de notaris schriftelijk vast dat je aan de voorwaarden voldoet
Let op: de Belastingdienst kijkt naar de hoogste waarde van koopsom óf taxatiewaarde. Is de taxatiewaarde hoger dan €555.000 — ook al betaal je minder — dan vervalt de vrijstelling alsnog. In de regio Leiden, waar woningen regelmatig fors boven de vraagprijs worden verkocht, is dit een reëel risico. Laat dit altijd vooraf checken door je hypotheekadviseur.
Kopen twee partners samen, van wie er één 35 jaar of ouder is? Dan betaalt de oudste partner 2% over zijn of haar aandeel; de jongere partner betaalt 0% over het eigen aandeel (mits aan alle voorwaarden voldaan).
2. Notariskosten
Bij de aankoop van een woning heb je altijd een notaris nodig voor de leveringsakte (de officiële eigendomsoverdracht) en de hypotheekakte (de vastlegging van de hypotheek).
Gemiddelde kosten: €1.000 tot €2.500, afhankelijk van de notaris en de complexiteit van de transactie. Je mag een notaris zelf kiezen — tarieven verschillen per kantoor, dus vergelijken loont. Bekijk het overzicht van notarissen in de regio.
Kadasterkosten (de inschrijving van de eigendomsoverdracht) bedragen gemiddeld €150 tot €300 en worden door de notaris namens jou voldaan.
3. Taxatiekosten
Voor vrijwel iedere hypotheek is een taxatierapport verplicht. Een onafhankelijke taxateur bepaalt de marktwaarde van de woning — die waarde is het plafond voor je hypotheek, niet de koopsom. Gemiddelde kosten: €500 tot €750.
In de regio Leiden is de taxatie een extra kritisch moment: bij een gemiddeld overbod van circa 9% is het reëel dat de taxatiewaarde lager uitvalt dan je bod. Het verschil moet je dan zelf bijleggen — soms tienduizenden euro's.
4. Kosten voor hypotheekadvies
Een hypotheekadviseur helpt je met het vergelijken van rentes, het indienen van de hypotheekaanvraag en de begeleiding van het hele financieringsproces. Gemiddelde kosten: €1.500 tot €3.000.
De kosten van hypotheekadvies zijn aftrekbaar van de inkomstenbelasting — dit vergeten veel kopers in hun eerste aangifte.
5. Kosten aankoopmakelaar en bouwkundige keuring
Een aankoopmakelaar helpt bij het beoordelen van woningwaarden, het formuleren van een biedstrategie en de juridische controle van het koopcontract. Gemiddelde kosten: €2.500 tot €5.000. In een competitieve markt als Leiden verdient een aankoopmakelaar zijn honorarium er doorgaans ruimschoots uit.
Bij oudere woningen is een bouwkundige keuring verstandig. Een bouwkundig adviseur inspecteert de woning grondig en brengt eventuele gebreken en toekomstige onderhoudskosten in kaart. Gemiddelde kosten: €300 tot €600. In de regio is dit extra relevant bij jaren-30 woningen in de Professorenwijk en Burgemeesterswijk, oudere panden in de Leidse binnenstad (mogelijk asbest bij woningen van vóór 1994) en panden in Warmond waar de funderingstoestand extra aandacht verdient.
Hoeveel eigen geld heb je nodig? Voorbeeldberekening €400.000
Omdat je maximaal 100% van de woningwaarde mag financieren, moeten de kosten koper altijd uit eigen geld komen.
| Kostenpost | Indicatie |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (2%) | €8.000 |
| Notariskosten (leveringsakte + hypotheekakte) | €1.500 |
| Kadasterkosten | €300 |
| Taxatiekosten | €600 |
| Hypotheekadvies | €2.500 |
| Aankoopmakelaar | €4.000 |
| Bouwkundige keuring | €400 |
| Totaal | ± €17.300 |
Met de startersvrijstelling vervalt de overdrachtsbelasting van €8.000, waardoor het totaal daalt naar circa €9.300.
Specifiek voor de regio Leiden: bij een gemiddeld overbod van circa 9% op een woning met een vraagprijs van €400.000 bied je feitelijk rond de €436.000. Als de taxatiewaarde op €400.000 uitkomt, moet je het verschil van €36.000 bovenop de kosten koper uit eigen middelen financieren. Houd hier altijd rekening mee in je budgetplanning.
Welke kosten zijn aftrekbaar van de belasting?
Een deel van de kosten koper mag je aftrekken in je belastingaangifte over het jaar van aankoop.
Wel aftrekbaar
- Hypotheekadvieskosten
- Taxatiekosten (voor zover gemaakt voor de hypotheek)
- Kosten voor de hypotheekakte (notariskosten)
- NHG-kosten
Niet aftrekbaar
- Overdrachtsbelasting
- Kosten aankoopmakelaar
- Kosten leveringsakte
- Bouwkundige keuring
- Kadasterkosten
Raadpleeg voor je persoonlijke situatie altijd een belastingadviseur of hypotheekadviseur.
Kosten koper of vrij op naam?
In woningadvertenties zie je twee varianten. Bij kosten koper (k.k.) betaalt de koper de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte — dit is standaard bij bestaande woningen. Bij vrij op naam (v.o.n.) betaalt de verkoper deze kosten. Dit komt bijna uitsluitend voor bij nieuwbouwwoningen.
Bij nieuwbouw in de regio — zoals de nieuwe woningbouwprojecten in Leiderdorp en Voorschoten — wordt vaak v.o.n. aangeboden. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting, maar er kunnen wel andere kosten zijn zoals aansluitkosten en meerwerk.
Lokaal: wat betekent dit in de regio Leiden?
Overbieden maakt eigen geld nog belangrijker
In Leiden wordt momenteel gemiddeld circa 9% boven de vraagprijs geboden — ruim boven het landelijk gemiddelde van 5%. Het deel dat je boven de taxatiewaarde betaalt, kun je niet meefinancieren. Bekijk het verkooparchief per straat om een realistisch beeld te krijgen van recente verkoopprijzen.
Oudere woningen vragen extra budget
In wijken zoals de Professorenwijk, de Burgemeesterswijk en de historische binnenstad koop je vaak een woning van vóór 1970. Reken dan ook op een bouwkundige keuring en mogelijk direct wat onderhoudskosten na de aankoop.
Startersvrijstelling in de regio: let op de grens
De startersvrijstelling geldt in 2026 tot €555.000. In Oegstgeest, waar de gemiddelde WOZ-waarde rond de €600.000 ligt, valt een groot deel van het aanbod al boven die grens. In Leiden zelf zijn er nog voldoende appartementen en woningen onder die grens, maar in populaire wijken gaat een huis al snel richting of boven de €555.000. Controleer dit altijd met je hypotheekadviseur vóórdat je biedt.
VvE-bijdrage telt mee als maandlast
Koop je een appartement in de Leidse binnenstad of het Stationskwartier? Dan betaal je naast je hypotheek een VvE-bijdrage van doorgaans €150–€350 per maand. Banken tellen deze maandlast mee bij het berekenen van je maximale hypotheek.
Veelgestelde vragen over kosten koper
Wat betekent kosten koper (k.k.)?
Kosten koper betekent dat de koper verantwoordelijk is voor de kosten die nodig zijn om juridisch eigenaar van een woning te worden: overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en kadasterkosten. In de praktijk rekenen de meeste mensen ook taxatie, hypotheekadvies, aankoopmakelaar en bouwkundige keuring mee.
Hoeveel procent is kosten koper in 2026?
Gemiddeld 4% tot 6% van de koopsom. Voor starters met de startersvrijstelling is dit vaak 2% tot 4%, omdat de overdrachtsbelasting (2%) vervalt.
Hoeveel is de overdrachtsbelasting in 2026?
2% voor kopers die de woning zelf bewonen. 0% voor starters (18–35 jaar) bij woningen tot €555.000. 8% voor beleggingspanden en tweede woningen.
Wanneer kom ik in aanmerking voor de startersvrijstelling?
Als je tussen de 18 en 35 jaar bent op de dag van overdracht, de woning zelf gaat bewonen, de woningwaarde niet hoger is dan €555.000 (2026) en je de vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt. Let op: de Belastingdienst kijkt naar de hoogste waarde van koopsom óf taxatiewaarde.
Welke kosten koper zijn aftrekbaar van de belasting?
Aftrekbaar: hypotheekadvieskosten, taxatiekosten (voor de hypotheek), hypotheekaktekosten en NHG-kosten. Niet aftrekbaar: overdrachtsbelasting, aankoopmakelaarkosten, leveringsakte en bouwkundige keuring.
Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?
Bij kosten koper (k.k.) betaalt de koper de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte. Bij vrij op naam (v.o.n.) betaalt de verkoper die kosten. Vrij op naam komt bijna alleen voor bij nieuwbouwwoningen.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig bij een woning van €400.000 in Leiden?
Reken op circa €17.300 aan kosten koper. In de regio Leiden moet je bovendien rekening houden met overbieden: bij een gemiddeld overbod van 9% bied je feitelijk rond de €436.000. Het deel boven de taxatiewaarde moet je ook uit eigen middelen betalen.
Meer lezen over huis kopen
Dit artikel maakt deel uit van onze complete gids voor huizenkopers.
Hulp nodig in de regio Leiden?
Betrouwbare dienstverleners in de regio: